Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Kupno mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej po krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem jest dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy zainicjować od wyboru nieruchomości. Głównym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wynajem tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do mieszkań, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak rozstrzygnięcie o tym, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze miasta jak Radom, Bydgoszcz bądź Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być chociażby kilkukrotnie wyższe niż przy mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować około 8 000 - dziesięć 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego pubu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy zdobyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem wielkie różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie miała inną cenę niż tego typu sam lokal położony w obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze obok zakupie nieruchomości są trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również jeszcze raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A zostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, aczkolwiek w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wynajem mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie przy nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na jeden z dwóch sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W tym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, natomiast pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W sytuacji zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może zwiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż tuż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej przy takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest łatwa - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu zbytnio 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu kosztów kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o doborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo być może ona się dość o wiele różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją sprawie. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony w kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata w agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym kosztem przy zakupie nawet niewielkiego kliknij aby przeczytac wiecej lokalu na wynajem.

Remont nieruchomości przeznaczonej na wynajem



Po sfinalizowaniu transakcji przychodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z tym zaczekać i wykonać niewielki bądź nawet całkiem spory remont zawartosc lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych dzięki metr kwadratowy lokalu. Niższe remonty czy niewielkie odświeżenie moja firma lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając każde opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie odmienne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach po remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od momentu jego obecnego standardu jak i również możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie paru nowych mebli. Dla odmiennych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania przy stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany wszystkich elementów lokalu. To drugie rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę praktyczną o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg po dach. I chociaż kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie w przyszłości wydatków na nieprzewidziane awarie czy też dzięki sam remont w ciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy za pośrednictwem pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się pomoce najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują najczęściej opcję jedynie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość ogromny koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących na dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd z Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy w okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów i zabrać wiele czasu. Posługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h w dobę przez 7 dni w tygodniu, bez wymagania samodzielnego angażowania się przy naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest idealne dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale są w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się wciąż przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie tylko odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O jak dużo czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszelkie opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. Po zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela baru będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te nakłady nie są pokryte przez najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W niektórych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór formy opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest natomiast najprostszy, lecz nie pozwala na obniżenie podstawy opodatkowania ani trochę. Każdy dobór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto szczędzić czasu rzeszów nieruchomości i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w apartamentu mieszkalnego na wynajem jest przy Polsce coraz popularniejszym sposobem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali dzięki wynajem powinien się rozwinąć w najbliższych latach w dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam rynek najmu musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane po taki sposób, by dwie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty spośród inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od ta strona właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *